WAT DOET EEN NOTARIS ?

Wie is de notaris ?

De notaris is geen functionaris, maar een openbaar ambtenaar aangesteld door de Staat. Zelfs zijn honorarium wordt door de staat vastgelegd.
Je kan zelf kiezen met welke notaris je in zee gaat. Ongeacht met welke notaris je zal samenwerken, hij draagt de verantwoordelijkheid voor de aktes die hij opmaakt.


De notaris is een vertrouwenspartner. Als jouw raadgever zal de notaris je informeren over de gevolgen van de akte die je zal ondertekenen. Je doet dan ook een beroep op hem omwille van zijn bekwaamheid en de kwaliteit van zijn diensten.


Naast het opmaken van een huwelijkscontract of testament, is de notaris ook een betrouwbare auteur voor het opmaken van verkoopsovereenkomsten bij vastgoedtransacties; hij garandeert de wettelijkheid van de verkoopsakte, eventuele latere discussies hierover zijn dus uitgesloten. In zijn hoedanigheid als openbaar ambtenaar kan hij de verkoop ook voor echt verklaren. Wanneer je een onroerend goed koopt, is de verkoop bijvoorbeeld besloten wanneer de verkoper en koper het eens zijn over het onderwerp van de verkoop en de prijs. Maar alleen de authentieke akte, ondertekend bij de notaris, maakt je ook officieel eigenaar van het goed. Er wordt ook wel eens gezegd dat de akte tegenstelbaar is aan derden.


Wat doet de notaris ?

Naast het opmaken van de notariŽle akte, zamelt de notaris ook bij verschillende instanties de nodige informatie in over het onroerend goed en de verkoper:
Hij controleert de identiteit van de verkopende partijen en hun 'capaciteit' om de akte te ondertekenen. Zijn de verkopers bijvoorbeeld wel meerderjarig? Hij gaat bijvoorbeeld ook het faillissementsregister controleren indien de verkoper een vennootschap is en nakijken of de persoon die zich als verkoper voordoet wel de echte of enige verkoper is. Om dit te garanderen onderzoekt de notaris de historiek van de woning tot ruim 30 jaar terug.


Hij informeert zich bij de hypotheekbewaarder om na te gaan of er geen hypotheek rust op het onroerend goed.


Hij vraagt bij het kadaster de kadastrale legger en het kadasterplan op.

Hij controleert de afspraken met eventuele huurders. Misschien hebben ze wel een voorkooprecht?
Hij controleert of het onroerend goed in orde is met de stedenbouwkundige voorschriften. Werden er geen bouwovertredingen gemaakt?
Hij laat indien nodig een opmetingsplan opmaken door een landmeter.
Hij doet navraag omtrent de fiscale toestand van de verkoper bij de belastingsdiensten, de BTW-administratie en de gemeenteontvanger.

De notaris zal de kosten die hij maakt voor de betaling van de verschillende onderzoeksdaden aan jou als koper doorrekenen. De kosten die hieruit voortvloeien worden onder ťťn noemer ook wel notariskosten genoemd. Het honorarium van de notaris maakt hier maar een klein deel van uit.

De resultaten van zijn opzoekingswerk zal de notaris ook in de akte opnemen. Hij gebruikt hiervoor weliswaar een precieze terminologie, maar hij heeft de plicht om deze in een begrijpelijke taal aan jou uit te leggen.


Na het ondertekenen van de akte door alle partijen, zal de notaris de verkoop laten registreren bij het plaatselijk registratiekantoor en de hypotheekbewaarder. Hiermee is de verkoop openbaar geworden en dus ook tegenstelbaar aan derden. De originele akte wordt door de notaris bewaard.


De notaris bezorgt je tot slot een kopie van de verkoopsakte en een uittreksel met de precieze kosten die hij heeft gemaakt voor de verkoop.


Wat bedoelt men met het verlijden van een akte door de notaris ?

Termijn
Ten laatste vier maanden na de ondertekening van het compromis wordt de uiteindelijke akte ondertekend.

Opzoekwerk van de notaris
Intussen heeft de notaris het nodige opzoekwerk verricht (bij de BTW, het kadaster).

Verlijden van de akte
Bij de notaris wordt de akte ondertekend en vervolgens verleden (d.w.z. de notaris leest het contract voor).

Betaling
Bij het verlijden van de akte betaal je het resterende bedrag aan de verkoper en de aktekosten aan de notaris. Dit dient te gebeuren via een gewaarborgde bankcheque die je op voorhand dient aan te vragen bij je bank.


Is de ene notaris duurder dan de andere ?

We kennen allemaal wel het verhaal : Di heeft een leningsakte van 25.000 euro laten verlijden bij notaris A. Wat later ontmoet hij zijn vriend Rupo, die eveneens een lening van hetzelfde bedrag heeft laten verlijden, maar bij notaris B. Wat blijkt nu? Di heeft voor hetzelfde leningsbedrag meer betaald dan Rupo. Is notaris A dan zoveel duurder dan notaris B?

Neen. Notarissen zijn immers gebonden aan een tarief dat hen wordt opgelegd door de wet en aanvullend door de Provinciale Kamer. Maar wat de cliŽnt uiteindelijk aan de notaris dient te betalen, bevat zoveel individuele elementen, dat dit sterk van dossier tot dossier kan verschillen.


Omdat de grootste verschillen zich doorgaans voordoen bij leningen en kredietopeningen, zullen we daarvan de kostenstructuur even onder de loep nemen.


Deze kosten bestaan vooreerst uit het registratierecht van 1% op de hoofdsom van de lening of het krediet. De kredietmaatschappijen eisen echter niet alleen hypotheek voor deze hoofdsom, maar eveneens voor een bepaald bedrag aan 'bijhorigheden'. Deze bijhorigheden zijn meestal kosten die kunnen gepaard gaan met het niet terugbetalen van de lening of het krediet.

Ook op dit bedrag van bijhorigheden dient het registratierecht te worden betaald. Dit bedrag van bijhorigheden verschilt van bank tot bank.


Gemiddeld wordt de bijkomende inschrijving gevraagd voor 5% tot 10% van de hoofdsom. Dit beÔnvloedt dus het bedrag van de registratierechten.


Men moet bovendien rekening houden met alle bijvoegsels van een notariŽle akte, zoals volmachten, aflossingstabellen en lastenkohieren, die eveneens worden onderworpen aan een registratierecht per bijlage.


Het aantal van deze bijlagen verschilt van akte tot akte.


Een volgend belangrijk element is het notarieel ereloon. Dit loon is wettelijk vastgesteld en afhankelijk van de hoofdsom van de lening of het krediet.


Onder bepaalde omstandigheden, namelijk voor de zogenaamde sociale leningen kan slechts de helft van het ereloon aangerekend worden.


Een volgend hoofdstuk vormen de hypotheekrechten. De eigenlijke hypotheekrechten voor de inschrijving van de hypotheek hangen net zoals de registratierechten af van enerzijds het hoofdbedrag van de lening of krediet, en anderzijds van het bedrag van de bijhorigheden.


Bovendien speelt ook de lengte van de tekst van het borderel (dit is de samenvatting van de akte) een rol, wat een verschil in de uiteindelijke prijs meebrengt.


Voor het verlijden van de akte zal de kredietmaatschappij een getuigschrift eisen waaruit blijkt dat het onroerend goed met geen andere dan de toegestane hypotheken is bezwaard. Dit getuigschrift wordt doorgaans gevraagd tegen alle personen die in de afgelopen 30 jaar eigenaar zijn geweest van het in hypotheek gegeven goed. Het is begrijpelijk dat de kosten van dit attest sterk verschillen al naargelang in die periode ťťn of meerdere personen eigenaar zijn geweest. Ook na het verlijden van de akte wordt nog een hypotheekstaat gevraagd om aan te tonen dat er geen andere hypotheken buiten de toegestane zijn bijgekomen.


Naast de erelonen, de hypotheek- en registratierechten, zouden we telkens dezelfde opmerking kunnen maken over de zegelrechten, over de fiscale en kadastrale opzoekingen, enzovoort: al deze kosten verschillen van dossier tot dossier.


Wij willen dan nog niet uitweiden over andere kostenverhogende factoren zoals een bijkomende hypotheek op het handelsfonds, hypotheek op meerdere onroerende goederen in verschillende hypotheekkantoren, hypotheekinstelling door echtgenoten waarvan ťťn minderjarig is, enz.


Al deze elementen dragen er immers toe bij dat inderdaad de akte van Di bij notaris A duurder was dan de akte van Rupo bij notaris B.


Dit had echter niets te maken met de notaris, wiens ereloon precies hetzelfde was, maar wel met de externe en specifieke kosten van het dossier.



Wat moet ik aan de notaris betalen ?

Niet elk bezoek bij de notaris kost geld, maar wanneer een akte wordt ondertekend moet u bepaalde kosten betalen.

1) Wat moet ik aan de notaris betalen?
Het totaal bedrag dat u bij de ondertekening van de akte betaalt, wordt hoofdzakelijk in drie delen opgesplitst :
a. De registratierechten
b. Het ereloon + BTW
c. De eigenlijke aktekosten + BTW

2)
Is alles wat ik betaal voor de notaris zelf?
Neen, de registratierechten maken meestal het grootste deel uit van de kosten en worden door de notaris doorgestort aan de fiscus.
De registratierechten zijn belastingen die verschillen volgens de aard van de akte en van gewest tot gewest.
Zo is bijvoorbeeld voor een verkoop in Vlaanderen een registratierecht van 10 % verschuldigd op de koopsom en de lasten.
Voor bepaalde verkopen kan een lager tarief van toepassing zijn, bijvoorbeeld in Vlaanderen 5 % voor een bescheiden woning ("het klein beschrijf").
In sommige gevallen is het zelfs mogelijk vroeger betaalde rechten gedeeltelijk te recupereren of van vrijstellingen te genieten.
Voor andere akten gelden dan weer andere percentages; zo bedraagt het registratierecht 1 % voor een krediet.

3)
Mag de notaris mij aanrekenen wat hij wil?
Het notariŽle ereloon is door de overheid vastgelegd. Dit wil zeggen dat de notaris niet meer, maar ook niet minder mag vragen. 'Notaris shoppen' heeft dus geen zin.
Het tarief verschilt wel volgens het soort van akte.

4)
Wat zijn de eigenlijke aktekosten?
Bij elke akte komen er nog een aantal andere kosten kijken, zoals zegelpapier, kadastrale uittreksels, bodemattesten, hypothecaire getuigschriften, fiscale, stedenbouwkundige en andere opzoekingen, ...
Voor de meeste akten worden de aktekosten in het Vlaams gewest forfaitair bepaald.
Bij kredieten moet er ook nog een bepaald percentage aan het hypotheekkantoor betaald worden. De kosten voor deze akten liggen daarom hoger.

5) Krijg ik een afrekening?
Voor zover het al niet spontaan gebeurt zal de notaris u op eerste verzoek een opsplitsing in ereloon, registratierechten en aktekosten bezorgen.

6)
Wanneer en hoe betaal ik ?
U betaalt de aktekosten bij de ondertekening van de akte en meestal met een bankcheque of een cheque die door de bank gewaarborgd is.

7)
Moet ik ook BTW betalen ?
Vanaf 1 januari 2012 betaalt U niet meer alleen bij een aankoop van nieuwbouw in de regel BTW op de waarde van de gebouwen. De registratierechten betaalt u dan enkel op de waarde van de grond.
Thans betaalt U eveneens BTW bij alle akten op het ereloon van de notaris en op het grootste deel van de eigenlijke aktekosten.

8)
Kan ik op voorhand aan de notaris vragen wat de akte mij zal kosten?
Indien u hem alle gegevens bezorgt, deelt de notaris u voor de meest gevraagde akten de kosten mee. Op die manier komt u niet voor verrassingen te staan. U doet er zelfs goed aan om op voorhand bij de notaris te informeren.

U kunt zelf de aktekosten berekenen via
www.notaris.be.